真正装修开张的铺面不足两成市场分析人士指出，社区商铺供需量不能超过30%

　　近年来，南宁市大大小小的社区都开发有商铺，有些社区地段不错，人气也算旺，但商铺却迟迟无人问津，就算卖出，也未必有人愿意应招租用，以至于令很多商铺陷于尴尬境地。对此，市场分析人士指出，这与开发商前期的规划失误、开发过剩不无关系。而定位不明确、聚集效应弱的商业不动产项目，将面临空置率居高不下的滞销风险。

　　社区商铺遭遇闲置尴尬

　　行走在街头，记者注意到“旺铺招租，买到就是赚到”“满城尽带黄金铺”的广告随处可见，铺面临街、人流量大、设备齐全等宣传语“不绝于眼”。那么，租售商铺是不是像广告中描述的那样好，回报率有那么高呢？

　　江西人雷先生家住桃源小区，隆源国际花园开盘不久，他便在临街一楼买了一间面积为42平方米的商铺。记者走访市场时正碰上他在自家铺面张贴招租广告。“买店铺主要是用于投资，随着心圩江公园的建成和大量业主入住此地，这里的地理优势将与日俱增，人气也会越来越旺。”雷先生说，他买下这家店铺共花了40多万元，租价初步定位在每月60元/平方米。记者随即为他算了一笔账，按此租金，其返本的时间大约是14年。而雷先生自己也感叹：“如果这样，每月收回的钱只能满足银行按揭。”

　　同样，在鲁班路上，还存在不少闲置店铺。记者注意到，紧挨着鲁班路有三条商业街，即翰林地中海风情、隆源国际花园以及中和慧源代理销售的商业街，每条街均约有70家商铺。按此计算，这条路上聚集有将近200多家商铺，而与此宏大的规模相比，真正装修开张的却不足两成，许多铺面的玻璃门上还贴着招租广告。一家铺主告诉记者：“铺面面积为60平方米，买价是23000元/平方米，租价定在4000元/月。”按照这一标准，该业主返本的时间是28年。且不说返还成本的时间长，仅从其张贴的已经褪色的招租广告便可看出，这家店铺受关注的程度并不高。

　　买铺的人往往想通过铺面能够获得高收益，但现实情况是铺面的租赁价格太高，使租赁人无法承受，导致“买卖”双方存在巨大分歧。建材商何先生打算在隆源国际花园找一家临街店铺，因为堆放建材需要的面积大，他看中了一家面积为51平方米的商铺，打电话给铺主后却打消了租用的念头。原来，铺主开了一口价——每月75元/平方米。何先生苦笑说：“若要支付如此高的租金，我的生意肯定赔本。”

　　在采访中，记者发现，许多“买卖”双方因为价格的问题谈不拢，铺面不得不因此而闲置。在南宁市房产交易中心，记者看到一些正在租售的二手商铺，有的甚至是连带商业的整体转让。冠联房地产工作人员告诉记者，商铺价格昂贵，他们的代理量很少，现在仅有嘉园小区共计约200多平方米的商铺，前来看铺想购买的人最终因为价格高的问题而不得不放弃。而紧靠园湖路的21世纪不动产，代售的商铺也仅有四五家，且面积都不大。相比前两家中介，恒创地产代理的商铺较多，大约在二三百套左右，其中商铺的价格每平方米在几千元至几万元不等。据市场部相关负责人介绍，从目前交易量情况来看，租售的情况并不理想，地段繁华价格合理的商铺偶尔能成交一二套，像江南等一些地段偏、商业配套不成熟、价格较高的商铺更是面临无人问津的尴尬。

　　供大于求使社区商铺闲置率攀升

　　商铺作为一种投资性产品，具有高风险、高回报双重特性，那么，是什么原因使这些人对商铺的投资趋之若骛?商铺的投资风险到底有多大？是不是真如广告中吹嘘的那样“买到就是赚到”呢？

　　对此，投资者徐先生说出了自己的想法，他之所以从珠海来到南宁投资商铺，是看中了南宁的人气。他观察到，在南宁的餐饮和娱乐场所人气十分旺盛，这说明南宁的流动人口多，加之南宁优越的区域优势，投资商铺一定有“钱景”。

　　而投资者雷先生则认为，商铺是不动产，它具有变现灵活、收益稳定的特点，可以实现“一铺养三代”的投资需求。

　　“一般来讲，商铺利润的获得源于两个方面，即租金和本身的升值空间。”广州联合商汇南宁分公司总经理谢海军说，在过去的几年里，商铺的财富效应虽然十分明显，但商铺的风险效应也同样吓人，并不是随意买到一间商铺，就能高枕无忧。

　　开发商作为商铺赢利的源头，受长时间商铺财富效应的影响，不仅越来越坚定开发新商铺的“功利之心”，更是出现了部分开发商为了招客，盲目叫喊高回报率，而全然不顾自身项目的定位、实力等情况的现象。业内人士分析，所谓的零风险，其实就是高风险。高回报率的叫喊只能算是一种促销的噱头，难以经受市场的考验，如果开发商经营管理不善，其承诺将难以兑现。

　　资深房地产专家韩世同表示，投资商业地产是一个复杂的过程，一个环节有问题就会导致高回报这个美丽的“肥皂泡”消失殆尽。一个商铺3年内如果不能做旺，无论是开发商还是投资者都是难以坚持下去的。

　　合理规划的商铺大都受到投资者的追捧，是因为其供给能够与某一区域的需求协调一致。“一旦前期的规划失误，开发就会过剩，商铺就卖不出或卖不完，即便卖出，招租也会成为难题。”谢海军说，包括商铺在内的商业地产的前期规划，应严格遵循供给量不能超过需求量的30%。但南宁的部分开发商在开发商铺前，并没有按照这样的标准，前期的考量和评估不到位，以至于供给远远大于需求。商铺卖不出去，即使广告再“旺”，市场也会冷淡，商铺的空置率就大。

　　业内专家分析，部分商业地产之所以空置率较高，很大程度上是因为还没有具备规模、定位、配套、服务等要素。而这也意味着，今后商业地产将出现分化的趋势。其中定位清晰、位置好、档次高的优质商业不动产仍将受到市场热捧，而定位不明确、聚集效应弱的商业不动产项目，将面临空置率居高不下的滞销风险。

　　社区商铺供需量不能超过30%

　　通常“天时、地利、人和”是优质商铺必须具备的三大要素。商铺的规模、定位、周边配套和服务是决定其价值的主要因素，如果既能做好鲜明和个性的功能定位，又能做到规模化，提供完善的配套设施和优质的服务，这样的商铺一定会有良好的市场前景。商铺化身真正的金铺、旺铺，就意味着开发商能把铺面卖出去，投资者能把铺面租出去，商户又能在所租的店铺里赚到钱。那么如何才能让商业地产火起来，达到开发商、投资商与商户共赢呢？

　　龙光房地产开发有限公司房产部经理谭浩天告诉记者，开发商在开发商铺前，一是要做好考量和评估，二是要着眼长远，看到商铺的未来价值。“商铺能否旺起来，关键在于开发商的理念。开发商在开发商铺前，应做好规划，准确划定商铺的归属类型、大小以及功能。”

　　谢海军则认为，社区型商铺的前期规划，应时时考虑与其容积量保持平衡，允许误差存在，但一般来讲，社区型商铺过剩量应不超过实际需求的30%。同时，要合理调整社区内外的商铺布局，以免造成商住互扰和资源的浪费。良好的地段和十足的人气是商铺价值提升的催化剂，同时，物以稀为贵，过剩过量的商铺只能是门庭冷落。负责任的开发商应该讲求招商团队的合理性，项目进驻后，要扶持商户赢利。

　　商铺作为商业地产中的一员，其开发、投资、运营是一个复杂而又环环相扣的过程，除了开发商前期的合理规划外，投资者和商户的运作也至关重要。一方面，投资者应对所投资的商铺的前景有一个充分的认识，能明确判断商铺所在区域未来的需求能准确定位商铺的功能价值，要从投资成本、回报率期望值的可实现性、回报周期三个因素来清算收支账，在有投资前景的基础上，算好了这笔账，而后付诸行动，不能一味听开发商的承诺；另一方面，商户要从经营的角度定位商铺性能，全面评估周边的消费习惯、租金水平，如果是商场的话还要考虑运营管理情况，通常的做法，是以经营的服务性决定商铺的位置。